Cẩn thận khi mua bán nhà đất qua hợp đồng ủy quyền

Cẩn thận khi mua bán nhà đất qua hợp đồng ủy quyền

Hiện nay, tình trạng mua bán nhà đất qua hợp đồng ủy quyền khá phổ biến bởi thủ tục mua bán nhanh gọn. Trong rất nhiều trường hợp thì đây là một loại giao dịch giả tạo để che đậy một giao dịch khác nhằm mục đích né thuế hay trốn thuế. Theo quy định pháp luật 1 giao dịch nhằm che giấu một giao dịch khác thì giao dịch đó là giao dịch giả tạo và không được công nhận. Ngoài ra việc mua bán nhà đất bằng hợp đồng ủy quyền còn chứa đựng phía sau rất nhiều rủi ro khác.

Trước khi tôi phân tích về những rủi ro khi mua bán nhà đất bằng hợp đồng ủy quyền tôi sẽ nói một chút về quy định của pháp luật đối với hợp đồng ủy quyền.

Thứ nhất hợp đồng ủy quyền là gì?

Theo quy  định của pháp luật (Điều 562 Bộ luật dân sự 2015) thì:

Hợp đồng ủy quyền là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên được ủy quyền có nghĩa vụ thực hiện công việc nhân danh bên ủy quyền, bên ủy quyền chỉ phải trả thù lao nếu có thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định.

Như vậy, bản chất của ủy quyền là bên nhận ủy quyền thay mặt bên ủy quyền để thực hiện các quyền của người sử dụng đất như sử dụng, chuyển nhượng, tặng cho và các quyền khác nếu có thỏa thuận.

Thứ 2, thời hạn của hợp đồng ủy quyền:

Theo Điều 563 Bộ luật Dân sự 2015:

Trường hợp nếu không có thỏa thuận thì hợp đồng ủy quyền có hiệu lực 01 năm, kể từ ngày xác lập việc ủy quyền. Nếu có thỏa thuận thì theo thóa thuận.

Nhưng thông thường hợp đồng ủy quyền sẽ để là thời hạn cho đến khi nào thực hiện xong công việc. Ví dụ: Hợp đồng ủy quyền bán đất thì sẻ để đến khi nào thực hiện xong công việc tức là khi nào bán được miếng đất.

Thứ 3, bên nhận ủy quyền có thể uỷ quyền lại cho người khác:

Cụ thể, Theo (Điều 564 Bộ luật Dân sự 2015) bên nhận ủy quyền được ủy quyền lại cho người khác trong 02 trường hợp sau:

– Có sự đồng ý của bên ủy quyền;

– Do sự kiện bất khả kháng nếu không ủy quyền lại thì không thể thực hiện được.

Trong đó:

+ Việc ủy quyền lại không được vượt quá phạm vi ủy quyền ban đầu.

+ Hình thức hợp đồng ủy quyền lại phải phù hợp với hình thức ủy quyền ban đầu.

Thứ 4, 2 bên có thể tự chấm dứt hợp đồng ủy quyền:

Theo Điều 569 Bộ luật Dân sự 2015 thì:

– Nếu bên ủy quyền muốn chấm dứt thì:

+ Trường hợp ủy quyền có thù lao, bên ủy quyền có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng bất cứ lúc nào, nhưng phải trả thù lao cho bên được ủy quyền tương ứng với công việc mà bên được ủy quyền đã thực hiện và bồi thường thiệt hại;

+ Nếu ủy quyền không có thù lao thì bên ủy quyền có thể chấm dứt thực hiện hợp đồng bất cứ lúc nào, nhưng phải báo trước cho bên được ủy quyền một thời gian hợp lý;

+ Bên ủy quyền phải báo bằng văn bản cho người thứ ba biết về việc bên ủy quyền chấm dứt thực hiện hợp đồng; nếu không báo thì hợp đồng với người thứ ba vẫn có hiệu lực, trừ trường hợp người thứ ba biết hoặc phải biết về việc hợp đồng ủy quyền đã bị chấm dứt.

– Nếu bên được ủy quyền mốn chấm dứt thì:

+ Trường hợp ủy quyền có thù lao thì bên được ủy quyền có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng bất cứ lúc nào và phải bồi thường thiệt hại cho bên ủy quyền, nếu có;

+ Trường hợp ủy quyền không có thù lao, bên được ủy quyền có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng bất cứ lúc nào, nhưng phải báo trước cho bên ủy quyền biết một thời gian hợp lý.

Vừa rồi là một số phân tích về hợp đồng ủy quyền mà tôi muốn các bạn nắm.

Bây giờ tôi sẻ nói về những rủi ro khi mua bán nhà đất bằng hợp đồng ủy quyền:

Rủi ro thứ 1: Người mua nhà đất sẽ không có đầy đủ các quyền của chủ sở hữu

Theo quy định pháp luật thì người sử dụng nhà đất được thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất khi có giấy chứng nhận.

Tương tự, việc mua bán, cho thuê mua, tặng cho, đổi, thế chấp, góp vốn bằng nhà đất chỉ thực hiện khi nhà đất có giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật, trừ một số trường hợp đặc biệt. Người đại diện theo ủy quyền sẽ không được cấp giấy ủy quyền theo quy định nên họ chỉ được thực hiện các giao dịch đối với nhà đất nếu như bên bán có ủy quyền. Ngoài ra, khi thực hiện các quyền trong phạm vi ủy quyền, người mua phải báo cho bên ủy quyền, tức là không được tự muốn làm gì làm.

Rủi ro thứ 2: Bên mua có thể bị lấy lại nhà đất khi bên bán thay đổi ý định. Theo quy định của pháp luật, bên được ủy quyền có nghĩa vụ giao lại cho bên ủy quyền tài sản đã nhận và những lợi ích thu được trong khi thực hiện việc ủy quyền theo thỏa thuận hoặc theo quy định của pháp luật. Bên ủy quyền có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng bất cứ lúc nào, mặc dù có thể phải bồi thường thiệt hại và báo trước cho bên được ủy quyền.

Vì vậy, nếu giá cả thị trường thay đổi, người bán muốn đổi ý thì có thể chấm dứt hợp đồng ủy quyền để lấy lại tài sản, bán cho người khác.

Rủi ro thứ 3: Người mua có thể bị lấy lại nhà đất đã mua khi bên ủy quyền chết hoặc chấm dứt tồn tại.

Rủi ro thứ 4: nhà đất đã mua có thể bị Nhà nước thu hồi mà không được bồi thường.

Theo quy định của pháp luật, chỉ có người sử dụng đất hợp pháp, người đứng tên trên giấy chứng nhận mới được bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất. Trường hợp sử dụng đất mà không có giấy chứng nhận thì phải đảm bảo các điều kiện theo quy định của pháp luật. Do đó, khả năng khi Nhà nước thu hồi thì người quản lý, sử dụng nhà đất theo ủy quyền sẽ không được bồi thường.

Trên thực tế, thông thường nếu nhà đất đủ điều kiện đưa vào giao dịch  thì phải có giấy chứng nhận, không tranh chấp, không bị kê biên, còn thời hạn sử dụng…thì ít ai muốn giao dịch bằng hợp đồng ủy quyền. Việc không thực hiện đúng trình tự, thủ tục pháp luật có thể khiến bên mua gặp rủi ro rất cao.

Tóm lại, không nên mua bán đất bằng hợp đồng ủy quyền vì người trả tiền sẽ không là chủ nhà đất và không được đứng tên trên giấy chứng nhận mà thay vào đó họ chỉ được thực hiện những công việc trong phạm vi ủy quyền.

Vừa rồi là phần chia sẻ về “mua bán nhà đất qua hợp đồng ủy quyền” của tôi. Hy vọng rằng qua phần chia sẻ này các bạn sẽ phần nào hiểu được bản chất của hợp đồng ủy quyền nói chung và những rủi ro khi mua nhà đất bằng hợp đồng ủy quyền.

Trong trường hợp các bạn thấy mình lâm vào hoàn cảnh tranh chấp do mua bán nhà đất bằng hợp đồng ủy quền  thì có thể áp dụng các cách thức mà tôi đã chia sẻ ở những bài viết trước để tự bảo vệ cho mình hoặc nhờ người nào đó, hay cơ quan tổ chức nào đó bảo vệ cho mình.

Tôi là Võ Thanh Sang, xin cảm ơn các bạn đã dành thời gian đọc bài viết của tôi. Một lần nữa, nếu có bất kỳ thắc mắc hoặc muốn trao đổi gì, hãy để lại bình luận bên dưới bài viết, hoặc liên hệ số điện thoại: 093.804.3388. Kính chào và hẹn gặp lại các bạn trong những bài viết tiếp theo tại website: luatchanhnghia.com