NHỮNG QUY ĐỊNH MỚI TẠI NGHỊ ĐỊNH SỐ 16/2022/NĐ-CP LIÊN QUAN ĐẾN MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN

NHỮNG QUY ĐỊNH MỚI TẠI NGHỊ ĐỊNH SỐ 16/2022/NĐ-CP LIÊN QUAN ĐẾN MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN

Hiện nay, từ khóa “Môi giới bất động sản” hay được gọi là “cò đất” là chủ đề rất nóng trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản.

Ngày 28/01/2022 Chính phủ ban hành nghị định số 16/2022/NĐ-CP quy định xử phạt vi phạm hành chính về xây dựng.  Điểm đáng chú ý là những quy định liên quan đến vấn đề môi giới bất động sản trong tình hình cấp thiết hiện nay.

Để làm rõ các vấn đề liên quan đến môi giới bất động sản thì chúng ta cần phải hiểu rõ khái niệm “môi giới bất động sản là việc làm trung gian cho các bên trong mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản” (Môi giới bất động sản hay còn được gọi là cò đất). Trong những năm trở lại đây giá đất tại các tỉnh thành trong cả nước bị thổi giá lên cao, cò đất là một trong những nguyên nhân làm ảnh hưởng.

Luật kinh doanh bất động sản năm 2014 quy định: Cá nhân có quyền kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản độc lập nhưng phải có chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản và đăng ký nộp thuế theo quy định của pháp luật về thuế. Tuy nhiên, hiện nay có rất nhiều cá nhân đứng ra môi giới bất động sản, không có bất chứng chỉ nào của nhà nước quy định, điều này đã gây ảnh hưởng đến công tác quản lý của các cơ quan nhà nước.

Những quy định mới tại nghị định số 16/2022/NĐ-CP liên quan đến môi giới bất động sản đó là chế tài xử phạt đối với các hành vi vi phạm liên quan đến môi giới bất động sản, cụ thể:

Thứ nhất: hành vi phạm quy định về kinh doanh dịch vụ bất động sản:

– Kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản độc lập mà không có chứng chỉ hành nghề hoặc chứng chỉ hành nghề hết thời hạn sử dụng theo quy định;

– Tẩy xóa, sửa chữa chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản làm sai lệch nội dung chứng chỉ;

– Cho mượn, cho thuê hoặc thuê, mượn chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản để thực hiện các hoạt động liên quan đến môi giới bất động sản;

Theo quy định tại khoản 1 Điều 59 Nghị định số 16/2022/NĐ-CP ngày 28/01/2022 thì mức xử phạt đối với các hành vi nêu trên phạt tiền từ 40.000.000 đồng đến 60.000.000 đồng, (mức phạt cũ tại khoản 1 Điều 58 Nghị định 139/2017/NĐ-CP chỉ từ 10.000.000 đồng đến 15.000.000 đồng). Do đó, cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản cần phải tuân thủ các quy định của pháp luật.

Thứ hai: cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản không được đồng thời vừa là nhà môi giới vừa là một bên thực hiện hợp đồng trong một giao dịch kinh doanh bất động sản.

Luật kinh doanh bất động sản năm 2014 quy định: cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản không được đồng thời vừa là nhà môi giới vừa là một bên thực hiện hợp đồng trong một giao dịch kinh doanh bất động sản. Nếu cá nhân vừa là nhà môi giới vừa là một bên trong hợp đồng mua bán bất động sản sẽ bị phạt từ 40.000.000 đồng đến 60.000.000 đồng, mức phạt này mới được bổ sung tại Nghị định 16/2022/NĐ-CP ngày 28/01/2022.

Thứ ba: Người môi giới bất động sản thu phí không đúng quy định có thể bị phạt từ 120.000.000 đồng đến 160.000.000 đồng.

Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 quy định, cá nhân làm môi giới bất động sản sẽ được nhận thù lao và hoa hồng từ dịch vụ môi giới bất động sản. Theo đó, thì mức nhận thù lao và hoa hồng do các bên thỏa thuận, cụ thể:

– Mức thù lao môi giới do các bên thoả thuận và được ghi vào trong hợp đồng, không phụ thuộc vào giá của việc mua bán bất động sản cũng như kết quả của việc mua bán bất động sản.

– Mức hoa hồng môi giới cũng do các bên thoả thuận, ghi trong hợp đồng và người môi giới được nhận khi cá khách hàng ký hợp đồng mua bán bất động sản.

Ngoài những khoản tiền đã thoả thuận này, người môi giới bất động sản không được thu thêm chi phí khác. Nếu vi phạm mà thu các loại phí kinh doanh dịch vụ bất động sản mà pháp luật không quy định thì bị xử phạt từ 120.000.000 đồng đên 160.000.000 đồng, căn cứ theo điểm đ khoản 2 Điều 59 Nghị định 16/2022/NĐ-CP. Ngoài ra, người vi phạm còn phải trả lại cho các bên khoản tiền, chi phí kinh doanh dịch vụ bất động sản đã thu sai quy định. Mức phạt này đã tăng rất nhiều so với quy định cũ tại điểm đ khoản 2 Điều 58 Nghị định 139/2017/NĐ-CP. Cụ thể, mức phạt cũ chỉ phạt từ 30.000.000 đồng đến 40.000.000 đồng, trong khi theo quy định mới thì hành vi này bị phạt từ 120.000.000 đồng đến 160.000.000 đồng, tăng gấp 4 lần so với quy định cũ.

Thứ tư: người môi giới không cung cấp, cung cấp không đầy đủ hoặc không trung thực hồ sơ, thông tin về bất động sản mà mình môi giới sẽ bị phạt tiền từ 200.000.000 đồng đến 250.000.000 đồng.

Luật kinh doanh bất động sản năm 2014 quy định rõ, người kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản có nghĩa vụ cung cấp hồ sơ, thông tin về bất động sản do mình môi giới và chịu trách nhiệm về hồ sơ, thông tin do mình cung cấp. Theo quy định hiện hành, nếu người môi giới không cung cấp, cung cấp không đầy đủ hoặc không trung thực hồ sơ, thông tin về bất động sản mà mình môi giới sẽ bị phạt tiền từ 200.000.000 đồng đến 250.000.000 đồng, quy định tại khoản 3 Điều 59 Nghị định 16/2022/NĐ-CP, so với mức phạt cũ tại khoản 3 Điều 58 Nghị định 139/2017/NĐ-CP thì hành vi này đã bị tăng mạnh mức phạt, từ 40.000.000 đồng đến 50.000.000 đồng lên 200.000.000 đến 250.000.000 đồng.

Mỗi có nhân môi giới kinh doanh bất động sản cần phải nắm rõ các giấy tờ, trình tự, thủ tục theo đúng quy định của pháp luật hiện hành, nhằm tránh những hành vi vi phạm liên quan đến việc kinh doanh môi giới bất động sản và nhằm tránh những phát sinh tranh chấp của các bên có thể xảy ra.

Nghị định có hiệu lực từ ngày 28/01/2022 và thay thế thay thế Nghị định số 139/2017/NĐ-CP ngày 27 tháng 11 năm 2017; Nghị định số 21/2020/NĐ-CP ngày 17 tháng 02 năm 2020 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 139/2017/NĐ-CP ngày 27 tháng 11 năm 2017.

Thạc sĩ – Luật sư Nguyễn Phước Long