Ngân hàng xử lý đất thế chấp nhưng  không thế chấp nhà

Ngân hàng xử lý đất thế chấp nhưng  không thế chấp nhà

Việc người có nhu cầu vay tiền dùng quyền sử dụng đất để thế chấp ngân hàng nhằm bảo đảm khoản vay không còn xa lạ, tuy nhiên trong một số trường hợp vì người vay tiền cố tình che dấu hoặc vì lý do sơ xuất khi ngân hàng tiến hành thẩm định tài sản vay lại không đưa nhà trên đất vào tài sản thế chấp làm phát sinh khá nhiều phiền phức khi xử lý tài sản thế chấp.

Trong bài viết này sẽ sử dụng các từ ngữ thay thế như:  “Mua đất” thay cho “nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất”, “bán đất” thay cho “chuyển nhượng quyền sử dụng đất”, “chủ đất” thay cho “chủ quyền sử dụng đất”, “thế chấp đất” thay cho “thế chấp quyền sử dụng đất”,..

Được thế chấp quyền sử dụng đất để vay ngân hàng

Theo Điều 167 luật đất đai năm 2013

“1. Người sử dụng đất được thực hiện quyền thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất theo quy định của Luật này.”

 

Theo Điều 168 luật đất đai năm 2013

“1. Người sử dụng đất được thực hiện quyền thế chấp quyền sử dụng đất khi có Giấy chứng nhận.”

Đối với trường hợp chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp thì người sử dụng đất được thực hiện quyền sau khi có quyết định giao đất, cho thuê đất; trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất được thực hiện quyền khi có Giấy chứng nhận hoặc đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Trường hợp người sử dụng đất được chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc được ghi nợ nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện xong nghĩa vụ tài chính trước khi thực hiện quyền.

Theo Điều 188 luật đất đai năm 2013

“1. Người sử dụng đất được thực hiện thế chấp quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng nhận

b) Đất không có tranh chấp;

c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

d) Trong thời hạn sử dụng đất.

Việc thế chấp quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.”

Theo  Điều 179 Luật Đất đai 2013,

Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất thuộc một trong những loại đất sau được quyền thế chấp quyền sử dụng đất tại ngân hàng:

– Đất nông nghiệp được Nhà nước giao trong hạn mức;

– Đất được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất;

– Đất được cho thuê trả tiền đất một lần cho cả thời gian thuê;

– Đất được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất;

– Đất nhận chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho, nhận thừa kế.

Xử lý thế chấp đất không thế chấp nhà trên đất

Theo điều 325 BLDS năm 2015:

“1. Trường hợp thế chấp quyền sử dụng đất mà không thế chấp tài sản gắn liền với đất và người sử dụng đất đồng thời là chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thì tài sản được xử lý bao gồm cả tài sản gắn liền với đất, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

Trường hợp thế chấp quyền sử dụng đất mà người sử dụng đất không đồng thời là chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thì khi xử lý quyền sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được tiếp tục sử dụng đất trong phạm vi quyền, nghĩa vụ của mình; quyền và nghĩa vụ của bên thế chấp trong mối quan hệ với chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được chuyển giao cho người nhận chuyển quyền sử dụng đất, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.”

.Như vậy có thể chia ra 2 trường hợp:

– Trường hợp 1: Nhà thuộc sở hữu của người thế chấp quyền sử dụng đất. Đối với trường hợp này khi ngân hàng xử lý đất thế chấp thì xử lý luôn cả nhà trên đất.

– Trường hợp 2: Nhà không thuộc sở hữu của người thế chấp quyền sử dụng đất. Đối với trường hợp này thì chủ nhà được tiếp tục sử dụng nhà khi ngân hàng xử lý đất đ thế chấp. Người mua lại đất từ ngân hàng sẽ thay thế người có đất thế chấp bị ngân hàng xử lý trong mối quan hệ với chủ nhà.

Phương thức thường được ngân hàng lựa chọn để xử lý nhà trên đất  khi nhà không thuộc sở hữu của người thế chấp quyền sử dụng đất.

Thông thường sẽ có 2 trường hợp xảy ra:

– Trường hợp 1: Chủ nhà đất đồng ý bán (nhà trên đất khi Ngân hàng phát mại tài sản.

Chủ nhà sẽ bán căn nhà cùng thời điểm có người mua đất bị ngân hàng xử lý. Chủ nhà và người thế chấp đất sẽ cùng tiến hành định giá giá trị đất và giá trị nhà. Giá được áp dụng có thể do hai bên thỏa thuận hoặc thông qua một tổ chức định giá.

Sau đó, hai bên sẽ ký kết văn bản thỏa thuận với nội dung xoay quanh: “sau khi được thanh toán toàn bộ giá trị Hợp đồng chuyển nhượng, bên thế chấp quyền sử dụng đất  phải hoàn trả cho chủ nhà nhà theo Biên bản định giá trước đó”; có xác nhận của Ngân hàng để đảm bảo cho bên thế chấp đất bị ngân hàn xử lý thu hồi nợ khi Ngân hàng tiến hành phát mại tài sản.

Đây là phương án tối ưu để có thể đảm bảo quyền lợi tối đa của các bên.

–  Trường hợp 2: Bên chủ nhà không đồng ý bán nhà trên đất khi Ngân hàng phát mại tài sản

Hiện nay, Ngân hàng gặp rất nhiều khó khăn để xử lý tài sản là nhà trên đất không thuộc quyền sở hữu của bên thế chấp.

Khi tiến hành phát mại tài sản thế chấp, rất ít người mua tham gia đấu giá bởi vì sau khi nhận chuyển nhượng, chủ nhà vẫn tiếp tục sử dụng đất trong phạm vi quyền và nghĩa vụ của mình. Do đó, hạn chế tối đa quyền của người mua đối với thửa đất nhận chuyển nhượng.

Trường hợp, chủ nhà không đồng ý bán nhà, bên thế chấp đất có thể thương lượng để chủ nhà mua lại đất. Phương thức này đảm bảo quyền và lợi ích của hai bên, bên có tài sản trên đất sẽ có toàn bộ quyền sử dụng đất với một mức giá hợp lý; người thế chấp đất có nguồn tiền để chi trả nợ cho Ngân hàng.

Võ Thanh Sang