Làm thế nào khi mua đất từ người đứng tên hộ, sau đó bị tòa lấy đất trả lại cho người nhờ mua

Tôi lấy ví dụ:

Khi bà N mua đất có sổ đỏ của bà N1, bà N đã giao tiền đầy đủ, đã làm thủ tục sang tên theo xác nhận của cơ quan có thẩm quyền và được UBND huyện cấp Giấy CNQSDĐ cho bà N. Sau đó bà N2 khởi kiện tranh chấp quyền sử dụng đất với bà N1, đòi lại quyền sử dụng đất mà bà N1 đã bán cho bà N, vì cho rằng bà N2 đã bỏ tiền ra mua, nhờ bà N1 có hộ khẩu đứng tên dùm diện tích đất này. Khi giải quyết vụ án, tòa án đưa bà N làm người liên quan nhưng bà N không yêu cầu tòa án giải quyết hậu quả của giao dịch dân sự vô hiệu. Kết quả, tòa án xác định hợp đồng mua bán đất giữa bà N và bà N1 vô hiệu, trái pháp luật và buộc bà N1 trả lại đất cho bà N2, sau đó bà N1 trả đất cho bà N2. Bà N rất nhiều lần yêu cầu bà N1 trả lại tiền và bồi thường nhưng bà N1 không thực hiện.

Cách xử lý trong trường hợp này:

– Bà N khởi kiện bà N1 ra tòa án nhân dân có thẩm quyền để đòi tài sản và giải quyết hậu quả của giao dịch dân sự vô hiệu đối với hợp đồng mua bán đất đã được tòa án xác định vô hiệu, trái pháp luật ;

– Do bà N khởi kiện đòi tài sản và giải quyết hậu quả của giao dịch dân sự vô hiệu đối với hợp đồng mua bán đất đã được tòa án xác định vô hiệu, trái pháp luật. Nên căn cứ khoản 3 Điều 132 của của Bộ luật dân sự năm 2015 thì thời hiệu khởi kiện không bị hạn chế; mặt khác trường hợp này bà N khởi kiện yêu cầu giải quyết hậu quả của giao dịch dân sự vô hiệu nhằm bảo vệ quyền sở hữu hợp pháp của bà đối với số tiền mua đất mà bà N1 chưa hoàn trả cho bà do đó cũng không áp dụng thời hiệu khởi kiện theo Điều 155 của Bộ luật dân sự.

Khi giải quyết vụ án, tòa án sẽ xem xét dựa trên các yếu tố:

– Bà N1 biết rõ mảnh đất đó không phải của mình nhưng vẫn bán cho bà N nên dẫn đến hợp đồng vô hiệu là lỗi hoàn toàn do bà N1.

– Bà N yêu cầu bà N1 hoàn trả số tiền mua đất và bồi thường thiệt hại xảy ra là giá trị tài sản thực tế tăng thêm từ thời điểm giao dịch đến thời điểm giải quyết hậu quả giao dịch vô hiệu sau khi được định giá.

Đồng thời căn cứ Điều 131 của Bộ luật dân sự 2015 chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn đối với việc bị đơn phải hoàn trả số tiền đã nhận khi giao dịch và bồi thường thiệt hại.

Điều 131 BLDS năm 2015 – Hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu có nội dung:

1. Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm giao dịch được xác lập.
2. Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận.

Trường hợp không thể hoàn trả được bằng hiện vật thì trị giá thành tiền để hoàn trả.

3. Bên ngay tình trong việc thu hoa lợi, lợi tức không phải hoàn trả lại hoa lợi, lợi tức đó.
4. Bên có lỗi gây thiệt hại thì phải bồi thường.
5. Việc giải quyết hậu quả của giao dịch dân sự vô hiệu liên quan đến quyền nhân thân do Bộ luật này, luật khác có liên quan quy định.

Tác giả: Luật sư Võ Thanh Sang.