Miễn thuế thu nhập cá nhân khi bán đất

Miễn thuế thu nhập cá nhân khi bán đất

Trong bài viết này tôi sẽ dùng cụm từ “bán đất” thay cho cụm từ “chuyển nhượng quyền sử dụng đất” và một số các cụm từ thông dụng khác để người đọc dễ hình dung.

Khi bán đất người bán phải chịu thuế thu nhập cá nhân, thuế này được nộp vào ngân sách nhà với mức thuế suất thông thường là 2% được tính trên giá trị ghi trong hợp đồng mua bán đất. Ví dụ, đất được bán với giá 2.000.000.000 đồng thì thuế thu nhập cá nhân phải nộp là 40.000.000đ.

Tuy nhiên chúng ta cũng không thể “né” thuế bằng cách để giá bán đất trong hợp đồng nhỏ lại bởi trong trường hợp giá mua bán đất trong hợp đồng thấp hơn mức giá đất theo Bảng giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh ban hành theo quy định của pháp luật về đất đai tại thời điểm kê khai thuế, cơ quan thuế sẽ tính thuế theo mức giá đất của nhà nước ban hành.

Ví dụ: mảnh đất 50 m2, giá bán thực tế là 2.000.000.000 đồng nhưng bạn chỉ để hợp đồng 100.000.000 đồng. Tuy nhiên, bảng giá đất quy định khu vực đó là 30 triệu đồng/m2. Như vậy, mức đóng sẽ là: 1.500.000.000 đồng x 2% = 30 triệu đồng.

Miễn thuế thu nhập cá nhân khi bán đất

Theo khoản 2 Điều 4 Luật Thuế thu nhập cá nhân năm 2007 và khoản 2 Điều 4 Nghị định 65/2013/NĐ-CP

Nếu số tiền có được từ việc bán đất do bán mảnh đất duy nhất hoặc bán căn nhà duy nhất mà mình sở hữu; Thời gian từ lúc có nhà đất tính đến thời điểm bán  tối thiểu là 183 ngày; Phải bán toàn bộ nhà hoặc miếng đất đó thì sẽ được miễn thuế thu nhập cá nhân.

Hồ sơ miễn thuế thu nhập cá nhân khi bán đất từ ngày 01/01/2022

Theo khoản 4 Điều 53 Thông tư 80/2021/TT-BTC

Hồ sơ bao gồm:

– Hồ sơ khai thuế theo quy định tại điểm 9.3 Phụ lục I Danh mục hồ sơ khai thuế ban hành kèm theo Nghị định 126/2020/NĐ-CP.

– Trên Tờ khai thuế mẫu số 03/BĐS-TNCN ban hành kèm theo phụ lục II Thông tư 80/2021/TT-BTC, cá nhân tự khai thu nhập được miễn thuế và ghi rõ được miễn thuế thu nhập cá nhân theo quy định đối với nhà đất duy nhất và chịu trách nhiệm trước pháp luật về việc khai có duy nhất một nhà, đất ở tại Việt Nam.

Cá nhân cư trú sẽ được tính giá bán nhà đất và thuế suất khác với cá nhân không cư trú

Thông thường người nộp thuế chỉ quan tâm tới mức thuế suất phải đóng là 2%  mà không để ý rằng mức 2% này được áp dụng trên giá trị của hợp đồng hay trên mức chênh lệch giữa lúc mua và lúc bán.

Pháp luật Việt Nam quy định rõ cá nhân cư trú sẽ được tính giá bán nhà đất và thuế suất khác với cá nhân không cư trú.

Cụ thể:

– Cá nhân cư trú là người đáp ứng một trong các điều kiện sau đây:

a) Có mặt tại Việt Nam từ 183 ngày trở lên tính trong một năm dương lịch hoặc trong 12 tháng liên tục kể từ ngày đầu tiên có mặt tại Việt Nam.

b) Có nơi ở thường xuyên tại Việt Nam.

Trường hợp cá nhân có nơi ở thường xuyên tại Việt Nam theo quy định tại khoản này nhưng thực tế có mặt tại Việt Nam dưới 183 ngày trong năm tính thuế mà cá nhân không chứng minh được là cá nhân cư trú của nước nào thì cá nhân đó là cá nhân cư trú tại Việt Nam.

Việc chứng minh là đối tượng cư trú của nước khác được căn cứ vào Giấy chứng nhận cư trú. Trường hợp cá nhân thuộc nước hoặc vùng lãnh thổ đã ký kết Hiệp định thuế với Việt Nam không có quy định cấp Giấy chứng nhận cư trú thì cá nhân cung cấp bản chụp Hộ chiếu để chứng minh thời gian cư trú.

– Cá nhân không cư trú là người không đáp ứng điều kiện nêu trên.

(Căn cứ pháp lý: Điều 1, Thông tư 111/2013/TT-BTC)

Nếu là cá nhân cư trú

Thuế thu nhập cá nhân mà công dân cư trú phải nộp = giá bán nhà đất theo từng lần x 2% thuế suất.

– Khi bán đất nhưng đất không có nhà, công trình thì giá bán nhà đất sẽ được tính y như trên hợp đồng cùng thời điểm bán.

– Khi bán đất mà trên đất nhà, công trình (kể cả các công trình chưa hoàn thành trong tương lai), thì thuế thu nhập cá nhân sẽ được tính theo giá thỏa thuận.

Thời điểm tính thuế thu nhập cá nhân như sau:

– Cá nhân cư trú thì thời điểm tính thuế được xác định là thời điểm mà hợp đồng bán nhà đất có hiệu lực.

Nếu là cá nhân không cư trú:

Thuế thu nhập cá nhân mà công dân cư trú phải nộp = Giá bán nhà đất x Thuế suất 2%

– Giá bán nhà đất chính là toàn bộ thu nhập mà cá nhân căn cứ vào việc bán nhà đất. Lưu ý là toàn bộ thu nhập không trừ hao bất kể khoản phí nào, đồng thời không gồm giá vốn.

– Giá bán nhà đất được xác định khác nhau qua mỗi trường hợp khác nhau.

– Thời điểm làm thủ tục bán nhà đất cũng chính là thời điểm tính thuế thu nhập cá nhân.