Mức phạt 1 tỉ đồng cho hành vi phân lô bán nền khi chưa đủ điều kiện

Mức phạt 1 tỉ đồng cho hành vi phân lô bán nền khi chưa đủ điều kiện

Thực tế hiện nay có rất nhiều chủ đầu tư chưa được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt về việc phân lô, bán nền nhưng vẫn cố tình tự ý chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Trường hợp này dẫn đến tranh chấp và hệ quả là hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất sẽ vô hiệu, hai bên hoàn trả cho nhau những gì đã nhận. Tuy nhiên rất hiếm trường hợp chủ đầu tư có thể hoàn trả hoặc có thiện chí hoàn trả lại tiền cho người nhận chuyển nhượng.

Công cụ quản lý, ngăn chặn việc tự ý phân lô bán nền khi chưa đủ điều kiện

Nội dung của Nghị định số 91/2019/NĐ-CP về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai có hiệu lực từ ngày 5/1/2020 được xem như một công cụ để quản lý, ngăn chặn việc tự ý phân lô bán nền khi chưa đủ điều kiện. Cụ thể:

Theo Điều 21 Nghị định số 91/2019/NĐ-CP:

Trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền trong dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê không đủ một trong các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều 41 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP (được sửa đổi, bổ sung tại khoản 17 Điều 1 Nghị định số 148/2020/NĐ-CP ngày 18 tháng 12 năm 2020 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai) hoặc đủ các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều 41 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP (được sửa đổi, bổ sung tại khoản 17 Điều 1 Nghị định số 148/2020/NĐ-CP ngày 18 tháng 12 năm 2020 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai) nhưng chưa được Ủy ban nhân dân cấp tỉnh cho phép theo quy định tại điểm a khoản 1 Điều 194 Luật Đất đai thì hình thức và mức xử phạt như sau:

a) Phạt tiền từ 20.000.000 đồng đến 50.000.000 đồng đối với diện tích đất đã chuyển nhượng dưới 0,5 héc ta;

b) Phạt tiền từ 50.000.000 đồng đến 100.000.000 đồng đối với diện tích đất đã chuyển nhượng từ 0,5 héc ta đến dưới 01 héc ta;

c) Phạt tiền từ 100.000.000 đồng đến 200.000.000 đồng đối với diện tích đất đã chuyển nhượng từ 01 héc ta đến dưới 03 héc ta;

d) Phạt tiền từ 200.000.000 đồng đến 500.000.000 đồng đối với diện tích đất đã chuyển nhượng từ 03 héc ta trở lên.

Trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền trong dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê không đủ từ hai điều kiện quy định tại khoản 1 Điều 41 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP (được sửa đổi, bổ sung tại khoản 17 Điều 1 Nghị định số 148/2020/NĐ-CP) trở lên thì hình thức và mức xử phạt như sau:

a) Phạt tiền từ 50.000.000 đồng đến 100.000.000 đồng đối với diện tích đất đã chuyển nhượng dưới 0,5 héc ta;

b) Phạt tiền từ 100.000.000 đồng đến 200.000.000 đồng đối với diện tích đất đã chuyển nhượng từ 0,5 héc ta đến dưới 01 héc ta;

c) Phạt tiền từ 200.000.000 đồng đến 500.000.000 đồng đối với diện tích đất đã chuyển nhượng từ 01 héc ta đến dưới 03 héc ta;

d) Phạt tiền từ 500.000.000 đồng đến 1.000.000.000 đồng đối với diện tích đất đã chuyển nhượng từ 03 héc ta trở lên.

Trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền mà không lập dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê thì xử phạt theo quy định tại Nghị định số 139/2017/NĐ-CPngày 27 tháng 11 năm 2017 của Chính phủ về xử phạt vi phạm hành chính trong hoạt động đầu tư xây dựng, khai thác, chế biến, kinh doanh khoáng sản làm vật liệu xây dựng, sản xuất, kinh doanh vật liệu xây dựng; quản lý công trình hạ tầng kỹ thuật; kinh doanh bất động sản, phát triển nhà ở, quản lý sử dụng nhà và công sở.

Biện pháp khắc phục hậu quả:

a) Buộc làm thủ tục trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh cho phép phân lô, bán nền đối với trường hợp chưa có văn bản cho phép của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh theo quy định tạikhoản 1 Điều 194 của Luật đất đai;

b) Buộc chủ đầu tư phải hoàn thành việc đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng theo quy hoạch chi tiết xây dựng 1/500 đã được phê duyệt; hoàn thành nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai đối với trường hợp không đủ điều kiện quy định tại điểm b và điểm c khoản 1 Điều 41 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP (được sửa đổi, bổ sung thành điểm a và điểm b khoản 1 Điều 43 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP tại khoản 17 Điều 1 Nghị định số 148/2020/NĐ-CP);

c) Buộc chủ đầu tư phải chịu trách nhiệm trong việc hoàn thành xây dựng nhà theo đúng thiết kế được phê duyệt đối với trường hợp không đủ điều kiện quy định tại điểm d khoản 1 Điều 41 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP (được sửa đổi, bổ sung thành điểm c khoản 1 Điều 43 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP tại khoản 17 Điều 1 Nghị định số 148/2020/NĐ-CP);”.

Như vậy, với quy định tại Điều 21 Nghị định số 91/2019/NĐ-CP đã tăng mức xử phạt lên đến 01 tỷ đồng đối với hành vi: chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền trong dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở …và đã chia nhỏ các mức phạt, phân loại đối tượng xử phạt cho phù hợp với thực tế.

Người dân cần trang bị kiến thức để hạn chế rủi ro

Theo Điều 39 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 

Nghĩa vụ của bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất:

Cung cấp thông tin đầy đủ, trung thực về quyền sử dụng đất và chịu trách nhiệm về thông tin do mình cung cấp.

Chuyển giao đất cho bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất đủ diện tích, đúng vị trí và tình trạng đất theo thỏa thuận trong hợp đồng.

Làm thủ tục đăng ký đất đai theo quy định của pháp luật về đất đai và giao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền vớiđất cho bên nhận chuyển nhượng, trừ trường hợp bên nhận chuyển nhượng có văn bản đề nghị tự làm thủ tục cấp giấy chứng nhận.

Bồi thường thiệt hại do lỗi của mình gây ra.

Thực hiện nghĩa vụ tài chính vớiNhà nước theo quy định của pháp luật.

Các nghĩa vụ khác trong hợp đồng.

Theo đó bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất (chủ đầu tư), có trách nhiệm cung cấp thông tin đầy đủ, trung thực về quyền sử dụng đất và chịu trách nhiệm về thông tin do mình cung cấp cho bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Từ đó có thể thấy rằng nếu bên nhận chuyển ngượng quyền sử dụng đất yêu cầu chủ đầu tư cung cấp các thông tin liên quan đến quyền sử dụng đất, đặc biệt là Quyết định phê duyệt được phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp nhưng chủ đầu tư không thể cung cấp thì người nhận chuyển nhượng nên cảnh giác và tìm hiểu kỷ hơn để đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp, giảm thiểu, phòng ngừa tối đa rủi ro cho mình.

Võ Thanh Sang