Xây dựng nhà không phép trên đất nông nghiệp

Xây dựng nhà không phép trên đất nông nghiệp

Về nguyên tắc, việc sử dụng đất sai mục đích, xây dựng nhà ở không phép đều phải chịu trách nhiệm, tuy nhiên không phải cứ chấp nhận chịu trách nhiệm thì sẽ giữ lại được nhà đã xây không phép. Pháp luật nước ta quy định rất chặt chẽ vấn đề liên quan đến việc sử dụng đất sai mục đích, xây dựng nhà ở không phép cho nên tùy từng trường hợp mà có thể hoặc không thể hợp thức hóa căn nhà trên đất.

Tùy từng địa phương và theo quy hoạch chi tiết cấp huyện mà cơ quan nhà nước có thẩm quyền có cho phép việc hợp thức hóa khi đã lỡ xây dựng nhà không phép trên đất nông nghiệp hay không và tùy mỗi địa phương lại có quy trình thủ tục hợp thức hóa khác nhau.

Các nguyên tắc sử dụng đất

Theo Điều 6 Luật đất đai 2013

-Đúng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và đúng mục đích sử dụng đất.

– Tiết kiệm, có hiệu quả, bảo vệ môi trường và không làm tổn hại đến lợi ích chính đáng của người sử dụng đất xung quanh.

– Người sử dụng đất thực hiện quyền, nghĩa vụ của mình trong thời hạn sử dụng đất theo quy định của pháp luật

Có được xây dựng nhà trên đất nông nghiệp không?

Theo quy định tại Khoản 1 Điều 6 và Khoản 1 Điều 170 Luật Đất đai 2013 thì người sử dụng đất nông nghiệp có nghĩa vụ phải sử dụng đất đúng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, đúng mục đích sử dụng đất, đúng ranh giới thửa đất, đúng quy định về sử dụng độ sâu trong lòng đất và chiều cao trên không, bảo vệ các công trình công cộng trong lòng đất và tuân theo các quy định khác của pháp luật có liên quan. Theo Luật Đất đai 2013 thì đất nông nghiệp không có mục đích để ở. Do đó, người sử dụng đất không được xây dựng nhà ở trên đất nông nghiệp.

Điều kiện để cá nhân được xây dựng nhà nói chung

Theo quy định tại Luật Nhà ở năm 2014

– Đất ở hợp pháp của hộ gia đình, cá nhân hoặc do thuê, mượn của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân khác để xây dựng nhà ở.

– Đất ở được Nhà nước giao để xây dựng nhà ở theo quy định của pháp luật đất đai.

Như vậy, điều kiện để cá nhân được xây dựng nhà trên đất nói chung là phải được sử dụng hợp pháp và việc xây dựng nhà ở đúng theo quy định của pháp luật.

Các trường hợp xây nhà ở nông thông không phải xin phép xây dựng

Theo Điều 89 của Luật Xây dựng 2020 thì  khi xây nhà ở nông thôn dưới 7 tầng, không thuộc khu vực quy hoạch và không nằm trong khu bảo tồn, khu di tích lịch sử – văn hóa thì không phải phải xin giấy phép xây dựng.

Xây nhà trên đất nông nghiệp bị phạt bao nhiêu?

Theo điểm d khoản 1 Điều 57 Luật Đất đai 2013 và quy định tại Điều 9, 10 và 11 Nghị định 91/2019/NĐ-CP  thì tùy vào loại đất, diện tích vi phạm và đối tượng thực hiện hành vi vi phạm (là tổ chức hoặc cá nhân) mà mức phạt có thể dao động từ 03 triệu đồng đến 01 tỷ đồng.

Làm thế nào để xây nhà trên đất nông nghiệp?

Trường hợp người sử dụng đất muốn xây dựng nhà để ở trên diện tích đất nông nghiệp thì trước tiên phải thực hiện thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất ở.

Theo Điểm d Khoản 1 Điều 57 Luật Đất đai 2013: Người sử dụng đất muốn chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất ở thì phải được cơ quan có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích theo quy định của pháp luật.

Thủ tục xin chuyển mục đích sử dụng đất

Người sử dụng đất nộp hồ sơ xin phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất ở đến cơ quan tài nguyên và môi trường (nơi có đất) để được giải quyết theo thẩm quyền.

Hồ sơ xin phép bao gồm các loại giấy tờ sau đây:

– Đơn xin phép chuyển mục đích sử dụng đất;

– GCNQSDĐ đến cơ quan tài nguyên và môi trường.

Sau khi tiếp nhận hồ sơ, cơ quan tài nguyên và môi trường sẽ tiến hành thẩm tra hồ sơ; xác minh thực địa, thẩm định và hướng dẫn người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; trình Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất; chỉ đạo cập nhật, chỉnh lý cơ sở dữ liệu đất đai, hồ sơ địa chính.

Khi chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất ở, người sử dụng đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; chế độ sử dụng đất, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất được áp dụng theo loại đất ở sau khi được chuyển mục đích sử dụng.

Sau khi đã chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất ở, thì người sử dụng đất có thể tiến hành xây dựng nhà ở trên diện tích đất đã chuyển mục đích sử dụng.

Căn cứ chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp để xây dựng nhà

– Kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

– Nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong đơn chuyển mục đích sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân.

Thủ tục xin cấp phép xây dựng nhà ở nông thôn:

Thành phần hồ sơ:

– Đơn xin cấp giấy phép xây dựng

– GCNQSĐ đất;

– 02 bộ bản vẽ thiết kế xây dựng

Tùy vào điều kiện cụ thể của địa phương mà mẫu bản vẽ thiết kế xây dựng nhà sẽ khác nhau.

Sau khi tiếp nhận hồ sơ, người tiếp nhận có trách nhiệm tiếp nhận, kiểm tra hồ sơ. Nếu hồ sơ đầy đủ, đúng quy định thì ghi giấy biên nhận và trao cho người nộp, nếu hồ sơ chưa đầy đủ hoặc chưa đúng thì hướng dẫn hoàn thiện hồ sơ theo đúng quy định.

Thời hạn giải quyết không quá 15 ngày kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ theo quy định.

Trường hợp đến thời hạn nhưng cần phải xem xét thêm thì cơ quan cấp giấy phép phải thông báo bằng văn bản lý do nhưng không được quá 10 ngày kể từ ngày hết hạn.

Lệ phí cấp giấy phép do Hội đồng nhân dân các tỉnh quy định nên mức thu giữa các tỉnh, thành có sự khác nhau.

Võ Thanh Sang